Як купляють землю в Україні
Як відомо, у нашій державі діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Щороку його обіцяють відмінити і щороку продовжують термін дії цієї заборони. Між тим, в Україні давно й успішно діють десятки схем, за якими можна придбати у приватну власність тисячі гектарів ріллі. Нижче ми розкажемо про найбільш розповсюджені схеми.
Не так давно автору запропонували поставити свій підпис під зверненням щодо заборони продажу землі. Таку ініціативу проявила нев’януча Юлія Володимирівна. Я відмовився. Причина не в нелюбові до Тимошенко чи політики взагалі, хоча й це має місце. Просто не збагну, як можна забороняти те, що давно відбувається і про що українські політики чудово знають. Мова йде про прихований продаж землі. Ще у 2008 році деякі аналітики писали, що в Україні продано не менше п’яти мільйонів гектарів ріллі. Минуло майже десять років, а процес триває. Відбувається прихований продаж землі і в Кобеляцькому та сусідніх районах. Спеціалісти Держгеокадастру говорять, що в нашій місцевості найрозповсюдженішим способом провести куплю-продаж землі є заключення договору оренди на 49 років. Цікаво, що ним користуються й ті аграрії, хто виступає за мораторій на легальний продаж і бере участь у мітингах під гаслами «Земля — мати, її не можна продавати», «Продаж землі — це втрата незалежності». І так далі, і тому подібне. Хоча в сусідній Російській Федерації вже більше десяти років землю сільгоспризначення успішно купляють і продають. У тому числі купляють її й іноземці. Згідно з даними аналітиків журналу «Форбс», у Російській Федерації іноземці отримали право власності на три мільйони гектарів землі. Усього в сусідній державі використовується 77 мільйонів гектарів землі сільгосппризначення.
Так, Росія не є єдиним і головним прикладом для наслідування. Але в дуже багатьох питаннях вона значно ближча до Європи, аніж Україна. У тому числі і стосовно продажу землі.
Узагалі, дискутувати на земельну тему можна до безкінечності. Чому в Україні не продають легально землю? На мою думку, через те, щоб скупити її нелегально і по дешевшій ціні. Але, можливо, я помиляюся. Тому зараз перейдемо до конкретики: до опису розповсюджених схем, за якими в нашій державі купляють землю сільгоспризначення. При підготовці була використана аналітична стаття Романа Граба, експерта із земельних питань.
1.Емфітевзис
Емфітевзис, як і оренда, — це право користування земельною ділянкою, але він має свої особливості. Зокрема, за цим договором відсутні обмеження щодо терміну дії, на відміну від оренди, період якої не може перевищувати 50 років. Також немає вимог щодо форми, розміру і строків плати за користування, що дозволяє виплатити власнику землі відразу повну суму за весь період користування. Гнучкість цієї угоди призвела до його широкого використання як інструменту фактичної покупки землі. Уже не є рідкістю договори емфітевзису, укладені на 100, 200 або 500 років, з одноразовою виплатою власнику коштів за користування землею.
2. Договір міни
Ще одним поширеним шляхом обходу мораторію є укладення договору міни земельних ділянок. За цією схемою, наприклад, 4 гектари паю під Полтавою обмінюються на ділянку в кілька соток у Донецькій області. У результаті покупець набуває у власність пай, а продавець одержує непотрібний йому шматочок землі і готівку без будь-якого декларування доходів та, відповідно, сплати податків.
Держава, зі свого боку, жодним чином не реагує на такий стан справ. Реєстратори та нотаріуси продовжують вносити в реєстр явно фальшиві договори міни земельних ділянок. Прокуратура також не втручається в такі угоди, оскільки не вбачає в них порушення інтересів держави.
3. Безоплатна приватизація
Як відомо, кожен громадянин має право одноразово безкоштовно отримати у власність від держави земельну ділянку площею до 2 гектарів, якапризначена для ведення особистого селянського господарства. Така земля не підпадає під дію мораторію. Щоб поповнити свій земельний банк, підприємство збирає заяви громадян (особливо це актуально для учасників АТО і їх сімей) та приймає на себе клопоти щодо виділення цих земель в натурі від імені заявників. Далі підприємство взаємодіє з посадовими особами та «піклується», щоб ці землі були виділені. Фактично, люди продали своє право на землю і виступили посередником між державою й підприємством. Держава втрачає колосальні кошти, віддаючи безоплатно землю людині, яка, цілком можливо, проживає в місті і ніколи її не буде обробляти, а сільськогосподарський виробник викуповує цю землю за ціною, у рази нижчою ринкової.
4. Договір оренди на 50 років
Підписання договору довгострокової оренди — ще один спосіб забезпечити собі відносно стійке землекористування. Непоодинокими є випадки укладення договорів оренди на 50 років на приватні землі, а для державних земель це стало просто мейнстрімом. Сьогодні укласти договір оренди сільськогосподарських земель без аукціону вже неможливо, тим більше — на умовах 50‑річної оренди і 1 % від нормативно-грошової оцінки орендної плати, але з раніше укладеними на таких умовах договорами також нічого не роблять. За розрахунками Кабінету Міністрів України, представленими у «Стратегії вдосконалення механізму управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними» від 7 червня 2017 року, через занижений розмір орендної плати бюджети щорічно втрачають понад 1 мільярд гривень.
5. Застава земельної ділянки
Також отримати підмораторну земельну ділянку у власність можна за допомогою фіктивного боргу. Для цієї схеми використовується створення заборгованості у власника паю перед покупцем під заставу земельної ділянки, що підтверджується розпискою. Через кілька місяців, коли борг прострочений, «кредитору» залишається звернутися до суду з позовом про стягнення на предмет застави. У результаті суддя виносить рішення про передачу у власність кредитора земельної ділянки в рахунок погашення заборгованості. На основі цього рішення в подальшому реєстратор або нотаріус змінює власника земельної ділянки в Реєстрі прав.
Надалі кількість сірих схем і випадків рейдерства буде тільки збільшуватися, адже існує досить бажаючих продати і купити землю. Для того щоб тіньовий ринок земель сільськогосподарського призначення скоротився або зник, адміністративних втручань недостатньо. Необхідно ввести повноцінний ринок землі. Тоді і схеми, і угоди стануть більш прозорими й чистими.
Можете не сумніватися, усі ці схеми діють поряд з вами. Скільки землі отак продано у Кобеляцькому районі — ніхто не знає. Можливо, половина, можливо, й більше.
P. S. Я зовсім не є затятим прихильником продажу землі. Просто не люблю, коли в очі брешуть.
Додати коментар